015 레버지리(leverage)

모은 종자돈 4000원으로 빌린돈 6000원을 받아 10,000원 짜리 집을 사서 다시 전세금 6000원을 받아서 집을 세놓았다. 집1채에 현금 6000원이 생겼다. 6000원으로 다시 집을 사서 3600원으로 전세금을 받고 집을 세놓았다. 이제 집 2채에 현금 3600원이다. 다시 3600원으로 집을 사서 2160원으로 전세금을 받고 집을 세놓았다. 이제 집 3채에 현금 2160원이 있다. 이제 2160원으로 집을 사서(BUY) 산다(LIVE).

 

돈 비율		집 번지	1	2	3	4
		소유권	○	○	○	○
		거주지	×	×	×	○
자기자본	40%	모은돈	4000	2400	1440	2160
타인자본	60%	전세금	6000	3600	2160	0
집값			10000	6000	3600	2160
모든 집값이 60% 올랐다.			16000	9600	5760	3456
매각			실현이익			-
오른 집값에서 전세금을 빼고 팔았다.			10000	6000	3600	-
총이익			19600			-

 

집값이 오르기만 한다면, 전세를 계속 유지할 수 있다면, 집을 소유하는데 제한이 없다면, 집을 팔 때 세금이 없다면, 내가 사는 집은 3456원 짜리가 되었고, 나는 19600원의 현금이 있다. 가장 비싼 집 16000원을 살 수 있으며, 가장 비싼 집을 사는 것을 목표로 할 때, 종자돈과 전세금 비율이 변하지 않고, 모든 집값이 22.5%가 오른다면 집1,2,3을 일단 매각하고 나서 빚 없이 집1을 사서 집4에서 집1으로 이사갈 수 있다.

 

전세금 비율이 99%인 전세를 낀 집을 40채를 샀다면 그리고 모든 집을 다 팔 수 있다면,  모든 집값이 2%정도만 올라도 되니, 집값이 계속 오른다면 또는 오를 이유만 많다면, 그리고 전세를 계속 유지하게 하고, 집을 소유하는제 제한이 없고 팔 때 세금을 조금 낸다면, 전세로 살려는 사람이 더 많다고 하면, 집은 최대한 많이 가질수록 좋다.